Önalım Hakkında Rayiç Bedel Kuralı İptal Edildi

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması, diğer paydaşlara yasal önalım (şufa) hakkı tanır. 2025 yılının sonunda yapılan bir kanun değişikliğiyle bu hakkın kullanılmasında ödenecek bedel, tapudaki satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek “rayiç bedel” olarak değiştirilmişti. Anayasa Mahkemesi, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararıyla bu düzenlemeyi iptal etti. Ancak iptal hükmü hemen değil, dokuz ay sonra yürürlüğe girecek. Bu yazıda kararın içeriğini, bekleme süresince uygulanacak kuralları ve hisseli taşınmaz sahipleri ile alıcıların dikkat etmesi gereken noktaları özetliyoruz.

Yasal Önalım Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bu hak, paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girmesini önlemeye ve mülkiyetin paydaşlar arasında toplanmasını kolaylaştırmaya hizmet eder.

Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava kabul edilirse satılan pay, satış sözleşmesindeki alıcı yerine önalım hakkı sahibi adına tescil edilir. Önalım hakkı sahibi de buna karşılık belirli bir bedeli ödemekle yükümlüdür. Tartışmanın odağında, işte bu bedelin nasıl belirleneceği sorusu yer almaktadır.

7571 Sayılı Kanun ile Ne Değişmişti?

Değişiklikten önce TMK m. 734/2’ye göre önalım hakkı sahibi, payın satış bedeli ile alıcının ödediği tapu giderlerini hâkimin belirlediği süre içinde ve belirlediği yere yatırmak zorundaydı. Uygulamada esas alınan bedel, kural olarak tapuda gösterilen satış bedeliydi.

24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun, 25 Aralık 2025’te Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu Kanun ile TMK m. 734/2 yeniden düzenlendi. Yeni düzenlemeye göre:

• Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek,
• Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcının ödediği tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde gösterilen yere yatıracak,
• Bedel süresinde yatırılmazsa pay, hak sahibi adına tescil edilmeyecekti.

Ayrıca TMK’ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasıyla, 734. maddedeki bu değişikliklerin Kanun’un yürürlüğünden önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörüldü.

Aynı Kanun, önalım hakkının kullanılabileceği azami süreyi de kısalttı. Satışın bildirilmemesi hâlinde hak, satıştan itibaren iki yıl yerine bir yıl içinde kullanılmalıdır. Bildirim yapılması hâlinde ise üç aylık süre aynı kalmıştır. Süre değişikliği, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının kapsamında değildir. Bunun yanında Kanun, cebrî artırmayla yapılan satışlara ek olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda da önalım hakkının kullanılamayacağını hükme bağlamıştır. Bu düzenlemeler de iptal kararından etkilenmemiştir ve yürürlüktedir. Dolayısıyla bir önalım davası açmadan önce yalnızca bedel kuralının değil, sürelerin ve satışın türünün de dikkatle incelenmesi gerekir.

Anayasa Mahkemesi Kararı

Anayasa Mahkemesi, 13 asliye hukuk mahkemesinin itiraz başvuruları ile milletvekillerince açılan iptal davasını birleştirerek inceledi. 16 Temmuz 2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.

Mahkeme, TMK m. 734/2’nin birinci cümlesindeki “rayiç bedeli” ibaresini oyçokluğuyla Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti. Bu ibarenin iptali sonucunda uygulanma imkânı kalmayan fıkranın geri kalan kısmı ile yürürlükten önce açılmış davalara ilişkin geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da oybirliğiyle iptal edildi.

Kararın gerekçesinde öne çıkan değerlendirmeler şunlardır:

• Mahkeme, önalım hakkının kendisini ve önceki düzenlemedeki “satış bedeli” esasını daha önceki kararlarında Anayasa’ya aykırı bulmamıştır. Bu kararlardan biri, 8 Kasım 2023 tarihli ve E.2023/77, K.2023/190 sayılı karardır.
• Önalım hakkı, mevcut satış sözleşmesinin koşulları korunarak yalnızca alıcının değişmesi anlamına gelir. Bedelin mahkemece rayiç değere göre belirlenmesi ise satıcı ile alıcının üzerinde anlaştığı bedeli devre dışı bırakmaktadır.
• Bu durum, somut olaya göre alıcının haksız kazanç elde etmesine ya da zarara uğramasına yol açabilir. Ayrıca hak sahibi, ödeyeceği bedeli yargılamanın sonuna kadar öngörememektedir.
• Sonuç olarak kural, Anayasa’nın 5. ve 35. maddeleri çerçevesinde mülkiyet hakkına ilişkin olarak taraflar arasında adil bir denge kurmamaktadır.

Dört üye, “rayiç bedeli” ibaresinin iptaline ilişkin çoğunluk görüşüne katılmamıştır.

İptal Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

Mahkeme, iptal hükmünün hemen uygulanmasının hukuki boşluk doğuracağını değerlendirerek kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Buna göre iptal, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Yürürlüğün durdurulması talepleri ise reddedilmiştir.

Bu sürenin pratik sonucu önemlidir. 6 Ağustos 2027’ye kadar mahkemeler, derdest davalar da dâhil olmak üzere rayiç bedel kuralını uygulamaya devam edecektir. Dolayısıyla bu tarihe kadar açılan veya görülen davalarda bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesi beklenmelidir.

Dokuz Aylık Süre Sonunda Ne Olacak?

Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararları geriye yürümez ve iptal edilen hüküm yerine eski metin kendiliğinden yeniden yürürlüğe girmez. Bu nedenle 6 Ağustos 2027’ye kadar yasama organının yeni bir düzenleme yapması beklenmektedir. Henüz bu konuda kabul edilmiş bir kanun değişikliği bulunmamaktadır.

Yeni bir düzenleme yapılmazsa TMK m. 734/2’de bedele ilişkin bir hüküm kalmayacak ve boşluğun yargı içtihatlarıyla doldurulması gündeme gelecektir. Yapılacak olası bir düzenlemenin içeriği ve geçiş hükümleri, o tarihte görülmekte olan davaların akıbetini de doğrudan etkileyecektir.

Paydaşlar ve Alıcılar Neye Dikkat Etmeli?

• Süreler değişmedi: İptal kararı, önalım davası açma sürelerini etkilememektedir. Bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıllık süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması hakkın kaybına yol açar.
• Bedel belirsizliği sürüyor: Bekleme süresi içinde açılan davalarda rayiç bedel uygulanacağından, dava açmadan önce taşınmazın güncel değeri ve yatırılması gereken tutar gerçekçi biçimde değerlendirilmelidir.
• Kesin süreye dikkat: Hâkimin belirlediği bedel ve tapu giderleri verilen kesin süre içinde yatırılmazsa tescil kararı verilemez.
• Alıcılar için: Hisseli taşınmaz satın alanlar, diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini ve bedel kuralının 2027’de yeniden değişebileceğini dikkate almalıdır.
• Mevzuatı takip edin: Yasama sürecindeki gelişmeler, özellikle geçiş hükümleri, derdest davalar bakımından belirleyici olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Önalım hakkı tamamen kaldırıldı mı?
Hayır. Anayasa Mahkemesi yalnızca ödenecek bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesine ilişkin kuralı iptal etmiştir. Önalım hakkı varlığını sürdürmektedir.

Şu anda açılacak bir önalım davasında hangi bedel esas alınır?
İptal hükmü 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe gireceğinden, bu tarihe kadar mahkemelerce rayiç bedel kuralının uygulanması beklenmektedir.

Görülmekte olan davam ne olacak?
Bekleme süresi boyunca derdest davalarda da mevcut kural uygulanır. Süre sonunda karara bağlanmamış davaların nasıl etkileneceği, büyük ölçüde yapılacak yeni yasal düzenlemeye ve geçiş hükümlerine bağlıdır.

Önalım davası açma süresi değişti mi?
7571 sayılı Kanun ile satışın bildirilmediği durumlar için azami süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Bu değişiklik iptal edilmemiştir. Bildirim tarihinden itibaren üç aylık süre ise aynen geçerlidir.

Tapuda düşük bedel gösterilmesi durumunda ne olur?
Bekleme süresince rayiç bedel uygulandığından tapudaki bedelin önemi azalmıştır. 6 Ağustos 2027 sonrası için ise yapılacak yeni düzenlemenin beklenmesi gerekmektedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Önalım hakkına ilişkin somut durumunuzun değerlendirilmesi için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.